[박철범 변호사] (민사) 보증금 반환소송 → 원고 승소

 안녕하세요. 박철범 변호사입니다. 오늘은 가장 흔한 민사소송 중에 하나이지요. 바로 ‘보증금 반환소송’에 대해서 소개해드립니다. 

1. 소송배경

 저희 사무실로 찾아오신 의뢰인은 1억5천만 원의 보증금을 돌려받지 못했습니다. 이 보증금은 의뢰인이 은행에서 대출을 받아 마련한 돈이었기에, 집주인의 배신(?)으로 인한 의뢰인의 경제적인 타격은 하루하루 커져가고 있었습니다.

 참고로 보증금을 돌려주지 않아도 형사사건이 되지는 않습니다. 거짓말로 속여서 보증금을 받아간 게 아닌 이상 사기죄가 성립하기 어렵지요. 한편 집주인들이 흔히 하는 말, “세입자가 들어오면 곧 돌려주겠다” 라는 말도, 그 말에 속아서 보증금을 준 것은 아니기에, (이미 보증금을 받고 난 이후에 한 거짓말로는) 사기죄로 엮기 어렵습니다. 사기죄가 성립하려면 거짓말과 돈을 준 것 사이에 ‘인과관계’가 있어야 하거든요. 거짓말을 한 게 먼저고, 돈을 준 게 나중이어야 한다는 뜻입니다.

 그렇다면 보증금을 돌려받으려면 꼭 민사소송을 해야 하느냐? 그건 ‘등기’가 되어 있느냐에 따라 다릅니다. 등기가 되어 있다면 그것은 ‘전세’이고 ‘임대차’는 아닙니다.

 일반인들은 월세가 없는 게약을 ‘전세’라고 부르지요? 법적으로는 조금 다릅니다. 법적으로 ‘전세’라는 것은 ‘등기’가 되어 있는 경우를 말합니다. 예컨대 월세가 없고 보증금이 1억이다, 그런데 전세등기를 따로 하지는 않았다. 이 경우 일반인들은 ‘전세’라고 말하지만, 법적으로 따지면 그건 ‘전세’가 아니라, ‘월세 없이 보증금만 있는 임대차’입니다.

 만약 전세라면 이미 등기가 되어 있기 때문에 소송을 따로 할 필요 없습니다. 전세금을 돌려주지 않으면 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 그러나 임대차는 그렇지 않습니다. 그런 임대차가 있다는 사실을 법원은 모릅니다. 따라서 “임차인이 임대인에게 돈을 받을 권리가 있다”라는 것을 법원이 한 번 확정해주어야 합니다. 그게 바로 임대차 소송이지요.

 우리 의뢰인의 경우도 전세등기는 하지 않았기 때문에, 정확한 명칭으로 따지자면 “전세금 반환소송”이 아닌, “임대차보증금 반환소송”이 필요한 경우였습니다.

2. 구제절차

 “조금만 기다리면 곧 세입자를 받아서 보증금을 주겠다”라는 임대인의 말만 믿고 임차인은 하염없이 기다립니다. 소송을 하고 싶지만 변호사비용이 걱정되기도 합니다. 그러나 이러한 비용들은 집주인에게 나중에 모두 받아낼 수 있습니다. 심지어 소송을 하게 되면 상당한 이자까지 더해서 받을 수 있지요.

 소송을 시작하게 되면, 집주인은 그때부터 보증금에다 연12%의 이자를 가산해서 물어주어야 합니다. 그리고 임차인이 쓴 변호사비용도 물어줘야 합니다. 예컨대 보증금이 1억이고 소송이 6개월이 걸렸다고 가정하면, 집주인은 보증금(1억) + 지연이자(600만원) + 변호사비(최대740만원) = 총 1억1,340만원을 세입자에게 물어 주어야 합니다. 따라서 보증금 소송을 하지 않고 기다린다는 것은, 이러한 추가비용을 세입자 분이 그냥 부담하겠다는 것과 같은 말이지요. 그리고 저희 의뢰인은 ‘이걸 내가 부담해야 할 이유가 없다’라고 생각하시고 저를 찾아오셨습니다. 당연한 결정이지요.

3. 재판결과

 큰 쟁점이 없는 경우라면, 보증금 반환소송은 원고가 승소할 확률이 높은 소송입니다. 우리 의뢰인도 승소를 하였지요. 그런데 보증금 소송은 재판에서 이기는 것보다 더 중요한 게 있습니다. 이게 나름 큰돈이고 의뢰인의 입장에서는 꼭 받아내야 하는 소중한 돈 인만큼, 재판에서 이기고 난 뒤의 ‘추심업무’, 다시말해 실제로 돈을 받아내는 작업이 정말로 중요합니다.

 법원이 아무리 판결문에서 갚으라고 명령해도 돈을 받아내지 못하면 아무 소용이 없습니다. 예컨대 집주인의 통장계좌가 텅텅 비었다거나, 해당 부동산에 근저당 또는 가압류가 걸려있다거나, 강제경매를 신청하고 싶은데 절차와 권리관계가 복잡하다거나 이러면 의뢰인의 입장에서는 골치가 아프고, 추가적인 집행비용도 생각보다 많이 들어가게 됩니다.

 이러한 점을 고려하여 저희 법률사무소는, 보증금소송의 경우에는 일정한 조건을 충족하시는 분들에게 판결이후의 강제집행 절차를 무료로 해드리고 있습니다. 여기서 강제집행이라 함은, 판결이 난 이후에 실제로 돈을 받아내는 모든 법적절차를 말합니다. 예컨대 통장압류, 재산명시, 강제경매, 재산조회, 채무불이행자명부등재 등 모든 집행절차를 저는 무료로 해드리고 있지요.

 보증금을 못 받을 때의 마음고생은 당사자가 아니면 정말 모릅니다. 그래서 보증금소송은 특별히 더 마음을 써서 진행하고 있습니다. 부디 보증금 못 돌려받는 임차인이 없는, 그런 세상이 얼른 왔으면 좋겠습니다.

[박철범 변호사]