[박철범 변호사] (민사) 명도소송 절차와 승소노하우

 안녕하세요? 박철범 변호사입니다. 오늘은 명도소송의 노하우를 말씀드리겠습니다.

​ ‘명도소송’이란 쉽게 말해, 소유자가 점유자를 상대로 부동산을 돌려달라고 요구하는 소송입니다. 소유권을 넘겨달라는 소송이 아니라, 부동산 그 자체 즉 점유를 넘겨달라는 소송이지요. 예컨대 월세가 밀려서 임대인이 임대차 계약을 해지한다고 임차인에게 통보했는데도 그가 건물에서 나가지 않는 경우, 임대인이 건물을 비워달라고 요구하는 소송이 대표적입니다.

 그런데 세입자들은 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 의해서 매우 강력한 보호를 받기 때문에, 관련 법률에 대한 철저한 이해 없이 섣불리 소송을 진행하다가는 낭패를 당하기 쉽습니다. 명도소송은 100가지 상황이면 그 상황마다 모두 해법도 다릅니다. 따라서 경험이 풍부하고 실력이 있는 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 일단 여기서는 명도소송 대한 가장 중요한 팁 세 가지를 알려드리도록 하겠습니다.

1. 소송제기시점을 놓치지 말라.

 상가임대차의 경우, 연체 회수가 3회가 되면 차임연체를 이유로 계약을 해지하고 명도소송을 진행할 수 있습니다. 그런데 현실적으로 임대인의 입장에서 차임이 세 번 밀렸다고 해서 곧바로 임차인을 내쫓으려니 뭔가 마음이 착잡합니다. 그래서 사정을 봐주며 세월을 보내다보면, 어느새 보증금이 거의 남아있지 않는 상황이 자주 발생합니다.

 실제 사례인데요, 상가 임대인 A는 임차인 B와 보증금 3,000만원, 월차임 200만원 계약을 맺었습니다. 그런데 B는 10개월째 월차임을 내지 못합니다. 그러자 A는 명도소송을 고민하게 됩니다. A는 언제쯤 명도소송을 제기하는 것이 좋을까요? 

 정답은, ‘이미 늦었다’입니다. 왜 그럴까요? 보증금 3,000만원에서 10개월 미납 월세 2,000만원을 제하고 나면, 1,000만원밖에 남지 않습니다. 불과 5개월분입니다. 그런데 명도소송을 진행하면 통상 재판이 6개월 정도 소요되고, 강제집행을 하게 되면 2개월이 추가로 소요됩니다. 따라서 보증금에서 8개월분의 월차임은 남아있어야 안전한데, 5개월분 밖에 남아있지 않으니 임대인이 이미 손해를 본 상황입니다. 물론 못 받은 월차임을 임차인에게 추가로 소송을 제기하여 받는 방법이 이론상은 가능하지만, 현실적으로 월차임도 못 내서 나가게 되는 사람에게 소송해봤자 과연 제대로 변제를 받을 수 있을까요?

 그러니 명도소송을 고민하시는 분들은, ‘보증금에서 향후 최소 8개월분의 월차임은 남아있는가?’를 잘 따져보셔야 합니다. 명도소송은 승소하는 것도 중요하고, 강제집행을 잘 하는 것도 중요하지만, 소송제기 시점을 놓치지 않아 보증금을 잘 지키는 것도 무척이나 중요합니다.

2. 점유이전금지가처분을 반드시 활용하라.

 저희 사무실에서는 명도소송을 진행하시는 분들에게, ‘점유이전금지가처분’도 함께 신청할 것을 강력하게 권해 드립니다. 왜냐면 명도소송만 하게 될 경우, 향후 승소판결을 받더라도 재판 과정에서 피고가 점유를 다른 사람에게 이전해버리면, 그 승소판결이 쓸모가 없어지기 때문입니다.

 예컨대 임대인 A가 임차인 B를 상대로 명도소송을 진행하는 경우를 가정해보겠습니다. 재판이 잘 마무리되어 법원에서 “B는 A에게 부동산을 반환하라”라는 판결이 내려졌습니다. 그래서 A가 그 판결문을 가지고 집행을 하려니, ‘C’가 그 부동산을 점유하고 있습니다. 이 경우 A는 C를 내보낼 수 있을까요?

 불가능합니다. 왜냐면 A가 받은 판결은 ‘B'에 대한 판결일 뿐, 그 판결의 효력이 제3자인 ’C‘에게도 당연히 미치는 것은 아니기 때문입니다. 그럼 이 경우 어떻게 해야 하나요? 어쩔 수가 없습니다. A는 'C'를 상대로 또 다시 소송을 걸어야만 합니다. 

 그렇다면 기껏 재판에서 이긴 A는 억울하겠지요? 그래서 있는 제도가 바로 ‘점유이전금지가처분’입니다. 이 가처분이 법원에서 받아들여지게 되면, 법원은 B에게 ‘다른 사람에게 부동산을 넘기지 말라’는 내용의 결정을 하게 됩니다. 만약 B가 이 명령을 어기고 C에게 부동산을 넘기면 어떻게 될까요? 그래봤자 그 사실을 A에게는 대항을 하지 못합니다. 즉 A는 B를 상대로 이긴 승소판결문을 가지고, 그 부동산을 현재 점유하고 있는 제3자인 C에게도 집행을 할 수 있게 되는 것입니다. 따라서 명도소송을 제기할 경우 점유이전금지가처분을 적극 활용할 필요가 있습니다.

3. 강제집행의 가능성을 항상 염두에 두라.

 명도소송의 목적은 부동산을 돌려받는 것입니다. 그런데 점유자가 임의로 반환하지 않는다면, 결국에는 국가기관의 힘을 빌어야겠고 구체적으로는 법원 집행관의 힘을 빌어서 강제집행을 하게 됩니다. 집행관들이 현장에 나가 집기들을 들어내고, 현관 열쇠를 넘겨주는 방식이지요. 그러면 원고는 자신이 원하던 최종적인 만족을 얻게 됩니다.

 그런데 주위 사례를 보면, 소송에서 분명 승소를 했는데도 강제집행이 불가능한 경우가 많이 발생합니다. 주로 비전문가인 일반인들이 나홀로 소송을 하는 경우에 자주 발생하고, 전문가라 하더라도 소송경험이 별로 없거나, 변호사가 직접 일을 처리하지 않고 밑의 직원들에게 맡기는 사무실에서 종종 발생합니다.

 예컨대 청구취지를 잘못 작성한다거나, 부동산이 제대로 특정되지 않았다거나, 점유자에 대한 확인이 잘못된 경우가 대표적입니다. 명도소송을 판결하는 법원은 그런 오류를 일일이 바로 잡아주지 않습니다. 다만 주장이 타당하고, 증거가 있고, 요건이 되면 승소판결을 내려주지요. 그런데 그렇게 승소한 판결문을 가지고 강제집행을 하려고보면, 판결문에 적힌 내용과 현장의 세부사항이 일치하지 않아, 집행관은 그냥 사건을 ‘집행불능’으로 종결시키는 경우가 있습니다. 이러면 소송을 처음부터 다시 해야 합니다. 

 따라서 명도소송은 처음부터 치밀하고 꼼꼼하게, 다양한 확인 작업을 거쳐야 하고, 소송과정에서도 강제집행 상황에서 발생할 수 있는 모든 상황에 대비하여 진행하는 것이 가장 중요합니다.

[박철범 변호사]