[박철범 변호사] (민사) 임대차 보증금 소송 승소비결-1
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안녕하세요. 박철범 변호사입니다. 오늘은 일상생활에서 많이 일어나는 분쟁 중 하나인, ‘임대차소송’에 대해 알아보겠습니다.
사실 저희 사무실에도 임대차 관련한 문의가 거의 매일 들어오는데요, 그만큼 임대차는 일반 서민들의 삶과 밀접한 관련이 있는 주제입니다. 특히 최근에는 새로운 세입자를 구하기 힘들어 기존 세입자에게 보증금이나 전세금을 제때 돌려주지 못하는 경우가 많습니다. 이러한 경우 임차인이 어떻게 해야 하는지 차근차근 알려드리겠습니다. 이번 주제는 두 번에 나누어 알아볼 건데요. 첫 번째로는 계약해지를 준비하는 과정입니다.
1. 임대차가 거의 끝나갈 무렵, 계약해지 통보 제대로 하기
이때 가장 중요한 것은 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 집주인에게 확실히 전달하는 것입니다. 왜냐면 주택임대차보호법에 의하면 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 해지한다는 통보를 하지 않으면 기존의 계약이 자동으로 연장되기 때문입니다.
해지통지는 어떤 방법으로 해야 할까요? 내용증명을 보내는 것이 가장 확실합니다. 그런데 평소 친하게 인사도 하던 집주인에게 법적조치 운운하는 내용증명을 보내기란 현실적으로 어려운 일일 것입니다.
이 경우, 전화통화를 하여 그 내용을 녹취하면 됩니다. 녹음내용도 소송에서는 증거로 인정되기 때문입니다. 다만 대화를 할 때는, 오늘이 몇 년 몇 월 며칠인지, 어떤 계약을 해지한다는 것인지 등의 내용이 분명히 들어가야 합니다. 그래야 나중에 제3자인 판사가 그 내용에 대해서 확실히 알 수 있을테니까요. 예컨대 다음과 같은 내용이면 됩니다.
“XXX 선생님(집주인)~ 저희가 한 달 뒤인 20XX년 X월 X일에 계약이 만기가 되잖아요? 그런데 저희가 이번에 이사를 나가게 됐어요. 그래서 여기 XX아파트 XX동 XX호 임대계약은 그때 만료되는 것으로 정리하려고 합니다. 그 동안 선생님께서 배려주신 덕분에 좋은 집에서 잘 살았습니다. 더 있고 싶은데 저희도 너무 아쉽네요. 보증금은 그때 저희가 나가는 날 받을 수 있는 게 맞는지 확인도 드릴 겸 이렇게 연락드렸어요.”
이런 식으로 말을 하여 녹취를 해두거나, 또는 문자, 카톡메세지를 남겨두면, 훗날 소송으로 가더라도 계약해지의 증거가 됩니다. 제3자인 판사가 보기에도, 지금 날짜가 몇 월 며칠인지, 어떤 집에 대한 어떤 계약을 해지한다는 것인지, 명확히 알 수 있게 되지요. 게다가 보증금 반환까지 요구한 것이니까, 법적으로는 임대차 계약해지에 관련하여 필요한 것은 다 들어가 있는 셈입니다. 이 정도의 내용으로 집주인에게 통지하신다면 불필요하게 상대방을 자극하지도 않으면서 매끄럽게 계약해지 통보를 할 수 있을 겁니다.
참고로 카톡이나 문자로 보낼 경우, 상대방의 아이디가 “고양이엄마” 이런 식의 닉네임으로 저장되어 있는 경우가 있는데, 그런 메시지를 판사의 입장에서 보면, 이게 정말로 임대인에게 보낸 것이 맞는지 알 수가 없습니다. 그러니 만약 문자로 보낸다면, 내 핸드폰에서 상대방의 전화번호 등록된 것을 해제하여, 즉 상대방의 전화번호가 그대로 보이는 상태로, 메시지를 전송하고 그 화면을 캡처해두면 됩니다.
2. 묵시적 갱신이 이미 되어버렸다면, 해지통보 후 3개월 뒤 해지됩니다.
만기 6개월이나 1개월 전에 계약을 해지한다고 말했어야 하는데, 어쩌다보니 그 기간을 놓쳤다면 어떻게 될까요? 이런 경우에는 주택임대차보호법에 의하여 기존의 계약이 또 다시 갱신됩니다.
물론 그렇다고 하여 기존의 계약이 2년짜리라고 다시 2년을 더 살아야만 하는 것은 아닙니다. 이렇게 묵시적 갱신된 경우에는 임차인은 언제라도 계약을 해지할 수 있고, 해지통보를 한 뒤로부터 ‘3개월 뒤’에 해지가 된다고 법에 규정이 되어 있기 때문입니다. 따라서 묵시적 갱신이 되었다고 하더라도 바로 위의 방법대로 집주인에게 내용증명, 전화, 문자메세지 등으로 계약해지통보를 하면 됩니다.
[박철범 변호사]