[박철범 변호사] (민사) 임차권등기명령신청 → 허가

 안녕하세요. 박철범 변호사입니다. 오늘은 ‘임차권등기명령’ 에 대해 소개해드립니다.

1. 소송배경

 우리 의뢰인은 어떤 아파트를 하나 임대하였는데요, 계약기간이 끝나도 집주인이 도통 보증금을 돌려줄 생각을 하지 않습니다. 간간히 세입자들이 집을 보러 와도, 이런 저런 이유를 대면서 퇴짜를 놓기 일쑤였고, 덕분에 보증금을 돌려받아야 할 우리 의뢰인만 속이 탑니다.

 게다가 우리 의뢰인은 이제 다른 곳으로 이사를 가야 할 처지인데요, 이런 경우의 문제점은 주택임대차보호법에 의한 ‘대항력’을 잃게 된다는 사실입니다. 즉 동법에 의하면 ‘확정일자’와 ‘주택인도’가 있어야만 임대차 이후의 근저당권자 등에 우선하여 변제받을 수 있거든요. 그런데 이사를 나가버리게 되면 ‘주택인도’라는 요건에서 탈락하게 되니까 나의 채권이 후순위로 밀리게 되는 것입니다. 그러면 사안에 따라서는 아파트가 경매에 넘어가더라도 내 보증금이 모두 회수되지 못할 수도 있습니다. 큰일 난 거지요.

2. 구제절차

 이런 경우의 구제절차는, ‘보증금반환청구소송’ 및 ‘임차권등기명령’입니다. ‘임차권등기명령’이란, 내가 일단 이사를 나가더라도 대항력은 계속하여 유지하는 방법입니다. 저렴한 비용으로 신청이 가능하지요.

 한편 보증금반환소송을 걸 경우에는 초기에는 변호사비용이 어쩔 수 없이 들어갑니다. 그러나 내가 쓴 변호사 비용은 보증금소송에서 승소하게 되면 상대방으로부터 받아낼 수 있습니다. 그런데 수천만원 썼다고 무조건 다 받을 수 있는 건 아니고, 대법원에 정한 한도만큼 되돌려 받을 수 있습니다. 예컨대 받을 돈이 2억이라고 한다면 대법원에서 정한 변호사 비용은 1,040만원입니다. 그런데 실제로 변호사 비용은 이것보다는 저렴하니까요 사실상 내가 쓴 착수금을 전액 상대로부터 받아낼 수 있는 것입니다. 게다가 상대방은 ‘아파트’라는 재산도 가지고 있으니, 변호사 비용을 못 건질 걱정도 없겠네요.

 또한 소송을 시작하게 되면 보증금을 모두 갚을 때까지 연12%의 이자도 가산해서 내야 합니다. 이건 상대방으로부터 받게 될 (내가 쓴) 변호사비용과는 별도로 지급해야 하는 금액입니다. 그러니까 종합해보면, 내가 변호사 비용을 써서 보증금소송을 하더라도, 결국 나는 보증금 전액을 돌려받고, 변호사 비용도 회수할 수 있으며, 거기에 상당한 이자까지 추가로 받게 되는 것입니다. “보증금소송은 최대한 빠른 시기에 시작하는 것이 좋다”는 말이 이런 이유 때문입니다. 참고로 연12%의 이자는 임대계약이 끝나는 시점이 아니라, 상대방이 소장을 송달받은 때부터 시작되니까 소송을 최대한 빨리 시작하는 게 돈을 버는 길이지요.

3. 재판결과

 법원에 ‘임차권등기명령신청’을 하게 되면, 보통 일주일내로 허가 결정이 떨어집니다. 만약 신청서류에 미비한 점이 조금이라도 있게 되면 ‘보정명령’이 나오는데요, 그런 경우는 그만큼 절차가 지연되겠지요. 저 같은 경우는 직원에게 맡기지 않고 제가 직접 일일이 서류 하나하나 챙겨서 신청을 합니다. 게다가 신청 후에는 법원에다 전화를 하여 빨리 좀 해달라고 닦달(?)까지 합니다. 그래서일까요. 법원의 허가결정이 바로 다음날 떨어지네요.

 이제 우리 의뢰인은 맘 편히 이사를 나가시게 됐습니다. 게다가 보증금소송에서 이기시면 추가로 변호사비용 + 연12%이자까지 받으시겠네요. 이제 좋은 곳으로 옮기셔서 번창하시기를 기원 드립니다.

[박철범 변호사]