[박철범 변호사] (민사) 임대차 보증금 소송 승소비결-2

 안녕하세요. 박철범 변호사입니다. 임대차분쟁과 관련하여 알아보는 두 번째 시간입니다. 오늘은 임대차계약을 해지하였음에도 불구하고 보증금이나 전세금을 돌려주지 않을 때 대처방안에 대해 소개합니다.

1. 임차권등기명령을 이용한다.

 임차권 등기명령이란, 계약이 해지가 되었는데도 집주인이 보증금을 주지 못할 경우, 그런데 나는 다른 집으로 이사를 가야 하는 상황에 활용하는 제도입니다.

 임대차가 종료되고 만약 이사를 가게 되버리면 임차인은 주민등록이 옮겨지게 되는데요, 그러면 주택임대차보호법상의 대항력을 잃게 됩니다. 이 경우 법원에 임차권등기명령을 신청하면 법원에서 해당 건물의 등기부에 임차권이 있음을 기재하게 됩니다. 그러면 제3자에게 공시가 되기 때문에 이제 임차인은 대항력을 잃을 걱정 없이 마음껏 이사를 갈 수 있게 되는 것입니다.

 다만 이 제도는 이사를 나가더라도 대항력을 잃지 않게 하는 제도이지, 보증금을 돌려받는 제도는 아닙니다. 또한 임대차계약이 종료된 이후에 이용하는 제도이므로, 아직 임대차계약기간 중에는 이용할 수 없습니다. 게다가 보증금을 받지 못했음에도 새로운 집으로 이사를 갈 수 있을 만큼 금전적인 여유가 되는 사람들만 이용할 수 있다는 단점도 있습니다.

2. 결국 가장 확실한 것은 민사소송뿐입니다.

 집주인이 돈이 없는 상황에서 어떻게 보증금을 돌려줄 수 있을까요? 두 가지 중 하나일 겁니다. 다음 세입자에게 보증금을 받아서 주던가, 아니면 가지고 있는 집을 팔아서 주든가. 그런데 대부분의 임대인들은 월세나 보증금을 내리는 것을 무척이나 싫어합니다. 그도 그럴 것이 한번 임대차 계약을 맺어버리면 몇 년 동안이나 딱 그 금액만 받아야 하니까요. 그러니 임대인 입장에서는 설사 계약이 늦어지더라도 자기가 원하는 금액에 맞춰줄 수 있는 세입자를 구하려고 합니다.

 그 과정에서 속이 타들어가는 것은 기존 세입자입니다. 하루빨리 보증금을 받아 나가야 하는데, 집주인은 자꾸만 “조금만 기다려 달라”, “얼마동안만 더 여유를 달라”는 식으로 차일피일 보증금 지급을 계속 미룹니다. 기존 세입자 생각에는, 집주인인이 보증금과 월세를 조금만 내리면 들어올 사람이 있을 것 같은데, 임대인은 그럴 생각이 도통 없어 보이니 답답할 뿐입니다.

 사실 임대인의 입장에서는 그럴 이유가 없지요. 기존 세입자가 소송을 건 것도 아니니까, 세입자는 자기가 달랠 수 있을 만큼 달래면서 버틸 수 있을 만큼 버티면 조만간 높은 월세를 내겠다는 세입자를 들어올지 모르니까요.

 따라서 현실적으로 임차인은 ‘소송’을 제기하여야 합니다. 결국은 임대차문제는 소송이 가장 확실한 해결책입니다. 임차인이 보증금반환소송에서 승소하게 되면, 그 판결문을 집행권원으로 하여 부동산에 강제집행을 할 수 있습니다. 집을 경매로 넘겨서 그 돈에서 보증금을 받을 수 있게 된다는 뜻입니다.

 저도 임대차 소송을 참 많이 진행하는데요, 이 소송은 신기한 일이 자주 발생합니다. 임대인들이 분명 소송 제기 전까지는 “정말로 수중에 돈이 하나도 없다”, “새로운 세입자가 도통 안 구해진다. 제발 몇 달만 사정 좀 봐 달라” 하며 죽는 소리를 하다가, 제가 소장을 법원에 제출하니 신기하게 말이 달라집니다.

 갑자기 돈이 마련되었거나, 또는 갑자기 새로운 세입자가 구해졌다며 소를 취하해달라는 마법(?)같은 상황이 자주 발생합니다. 가끔 끝까지 버티고 판결까지 가보자는 임대인도 있는데, 그런 경우 저는 단 한 번도 패소한 적이 없습니다. 그런 임대인에게는 저희 의뢰인이 지출한 변호사비용까지 모두 받아 내드리지요.

[박철범 변호사]